二手房不能用公积金贷款的原因有很多，包括房屋类型不符要求、房屋产权不清晰、房屋房龄太老、房屋没有价值、房贷次数超限、不符合公积金贷款条件等，具体如下：

1、房屋类型不符要求

公积金贷款只能用于购买住宅性质的房屋，也就是土地使用年限为70年的房屋。因此如果二手房是单身公寓、loft公寓和写字楼、商铺、经济适用房、小产权房等商服用地的房屋，土地使用年限为40年，是不能用公积金贷款购买的，只能通过商业贷款购买。

2、房屋产权不明晰

办理公积金贷款需要将所购房屋作为抵押物，以确保贷款安全性。这意味着用来贷款的二手房产权要明晰，即已经下发了不动产权证，且没有处于抵押状态，反之如果二手房的不动产权证书还没有出来，或者是房屋处于抵押状态，都不能办理公积金贷款。

3、房屋房龄太老

公积金贷款对二手住房的房龄有一定限制，一般要求房龄不能超过15年，且房龄加贷款期限不超过30年。毕竟房龄太老的二手房市场流通价值不高，并且会影响贷款期限，是不能通过公积金贷款购买的，甚至有的都无法通过商业贷款购买。

4、房屋没有抵押价值

比如像二手房太破旧了，无法住人，并且地段不好，很难脱手等，一般是没有抵押的价值了，也不能通过公积金贷款购买。毕竟这类房屋即便抵押给了住房公积金中心，也会存在很大风险，要是借款人逾期后不还款，就算把房子拍卖也会卖不出去。

5、房贷次数超限

借款人如果已经过通过公积金贷款买了两套房子，不管房贷是否还清，都无法再使用公积金贷款买房，因为已经超过了公积金贷款使用次数，只能通过商业贷款来购买二手房了。

6、不符合公积金贷款条件

借款人缴纳公积金时间低于当地住房公积金中心规定的要求，或者是期间有发生过断缴，比如大多数地区要求是在贷款前连续缴满1年及以上公积金。或者是公积金账户没有充足的余额等，也是不能通过公积金贷款购买二手房的。

二手房贷款是先过户还是先贷款

二手房贷款是先贷款，然后再过户。具体流程如下：

1.客户与房主就房屋价格商量好后签订购房合同协议，支付一定比例的定金。

2.客户带上个人身份证、当地户口本或暂住证、购房合同协议、经济收入证明(比如银行流水、工资单)等相关资料前往选定银行网点进行申请，在柜台领取申请表进行填写后，把表格连同携带的资料一并提交上去。

3.银行展开审核，审批通过，核定贷款金额。

4.收到通知的客户与房主及时去网点签订贷款合同，以及办理过户手续、抵押手续等等。

5.银行发放贷款资金(一般会先放款至客户名下银行卡里，然后再划拨至原房主名下账户当中)。

由此可见，客户先申请贷款，等贷款审批通过后才会签合同、办理过户。如果贷款审批不通过，房子自然暂时不会过户，客户可以去查明贷款被拒原因，解决问题后重新进行申请。