商业用房和住宅用房的区别有4个：

1、定义不同

首先商业用房是指用于商业活动的房产，包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等。而住宅用房是指用于居住的房产，包括公寓、别墅、住宅小区等。商业用房主要用于商业经营和办公，而住宅用房则是供人们居住和生活的场所。

2、功能不同

商业用房和住宅用房在功能上存在差异。商业用房通常需要具备商业设施和服务设施，如商业街、停车场、电梯、安保等，以满足商业活动的需求。而住宅用房需要具备生活所需的基本设施，如卧室、厨房、卫生间等，因此两者的功能也是不同的。

3、法律规定不同

商业用房和住宅用房在法律规定上也有所不同。商业用房通常需要符合商业用途的相关法律法规，如商业租赁合同、商业登记等。而住宅用房则需要符合住宅用途的相关法律法规，如住房租赁合同、住房质量检验等。

4、投资回报不同

商业用房和住宅用房在投资回报上存在差异。由于商业用房通常用于商业经营，租金收益相对较高，而且商业用房的价值也更容易被市场认可。而住宅用房的租金收益相对较低，但由于居住需求的稳定性，住宅用房的价值相对较稳定。