总建筑面积包括了建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。建筑面积是房屋的销售面积，套内建筑面积是建筑面积的一部分，指套内各部分建筑面积的总和，主要由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积组成。

公摊面积指整栋楼的产权人对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的建筑面积。

如果房产合同对开发商擅自改变房屋面积的违约责任作出了规定，那么开发商就应当按照房产合同的约定承担责任;如果开发商不依据房产合同承担责任，那么则可以向法院***。一般来说，法院都会要求当事人按照房产合同的约定承担责任。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内，含3%部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。