未入住的房子通常可分为两种，一种是未收房另一种是已收房但未入住。在房屋交付购房者之前所发生的物业服务费用，要由建设单位也就是开发商全额承担，而如果房屋已经交付给购房者，物业费则由购房者承担，如果双方另外有约定的除外。所以说业主是否需要承担物业费，主要看房产交付的时间。

1、一般情况下如果房屋已经通过验收交付，业主即便没有入住也需要缴纳一定的物业费用。这是因为物业公司已经对小区提供一些公共方面的服务，比如绿化、清洁、安全等，按照合同约定，物业公司对于公共部位进行约定服务，有权利依据前期物业服务合同收取相应服务费用。

2、如果业主因为自身原因不办理收房手续，物业费也要在收房时补齐。入住费用可以分为两部分，一部分交给开发商，另一部分交给物业公司。业主办理缴费手续时应注意相关费用凭证的主体应与有权收费主体相一致。